Arriendo informal en Colombia: los riesgos de los contratos verbales

Colombia tiene un mercado de arriendos gigantesco. Cerca de 12,7 millones de personas viven en viviendas arrendadas, generando un flujo económico estimado en COP $63 billones anuales. Para poner esa cifra en perspectiva, es equivalente al PIB de varios departamentos combinados. Sin embargo, gran parte de ese mercado opera en la sombra, sin contratos escritos, sin registros formales y sin las protecciones que la ley ofrece a ambas partes. La informalidad no es la excepción en el arriendo colombiano: es la norma.

La magnitud del problema: 57 de cada 100 contratos son verbales

Según datos de Fedelonjas (Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz), 57 de cada 100 contratos de arriendo en Colombia son verbales. Es decir, más de la mitad de las relaciones de arrendamiento en el país se basan exclusivamente en un apretón de manos y la buena fe de las partes.

Pero esta cifra promedio oculta una realidad aún más dramática cuando se desagrega por estrato socioeconómico. En estratos 1, 2 y 3 —donde vive la mayoría de la población arrendataria—, la informalidad puede alcanzar hasta el 95%. Esto significa que en los barrios populares de Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y las ciudades intermedias, prácticamente todos los arriendos funcionan sin un contrato escrito.

Las razones son múltiples: desconfianza en los procesos formales, desconocimiento de la ley, costos asociados a la formalización, y una cultura donde "la palabra vale". Pero las consecuencias de esta informalidad son reales y costosas para todos los involucrados.

¿Qué es un contrato verbal y es legalmente válido?

Antes de hablar de los riesgos, es importante aclarar un punto que genera mucha confusión: sí, los contratos verbales de arriendo son legalmente válidos en Colombia. La Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana, reconoce explícitamente la validez de los contratos verbales.

El artículo 3 de la Ley 820 establece que el contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito. En ambos casos, se entiende que existen las obligaciones y derechos establecidos por la ley. Esto significa que, en teoría, un inquilino con contrato verbal tiene los mismos derechos que uno con contrato escrito: derecho a la prórroga, derecho a que el incremento del canon no supere el IPC, derecho a un preaviso de terminación.

El problema no es legal, sino práctico. Cuando todo es verbal, ¿cómo demuestras lo que se acordó? ¿Cómo pruebas cuánto pagas de arriendo? ¿Cómo compruebas que llevas tres años viviendo en ese inmueble? La validez legal existe, pero la capacidad de hacerla valer se reduce drásticamente.

Riesgos para los inquilinos

Incrementos arbitrarios del canon

Sin un contrato escrito que establezca el canon inicial y las condiciones de incremento, el arrendador puede intentar subir el arriendo por encima de lo permitido. Aunque la ley establece que el incremento anual no puede superar el IPC (que para 2025 fue del 5,2%), probar que el aumento es ilegal requiere demostrar cuál era el canon anterior. Sin recibos ni contrato, esa prueba se vuelve una batalla de palabra contra palabra.

En la práctica, muchos inquilinos de estratos bajos enfrentan incrementos del 15%, 20% o incluso más, sin tener herramientas para defenderse. Aceptan o se van, porque ir a una inspección de policía o a un juzgado sin documentos es un proceso desgastante con pocas garantías.

Desalojos sorpresivos

La ley exige un preaviso de tres meses para la terminación del contrato por parte del arrendador, y solo por causales específicas. Pero en la informalidad, es común que un propietario simplemente diga "necesito el apartamento, tiene un mes para irse". Sin contrato que respalde la relación, muchos inquilinos ceden ante la presión, perdiendo la protección legal a la que tienen derecho.

Casos extremos incluyen cambios de chapas, corte de servicios públicos o amenazas —prácticas ilegales pero difíciles de combatir sin evidencia documental de la relación de arrendamiento.

Pérdida del historial como arrendatario

Quizás el riesgo menos visible pero más costoso a largo plazo: sin contrato escrito ni recibos de pago, el inquilino no puede construir un historial verificable como arrendatario. Cada vez que busca un nuevo arriendo, empieza de cero. No puede demostrar que pagó puntualmente durante cinco años. No puede presentar referencias formales. Es como si su responsabilidad financiera como arrendatario nunca hubiera existido.

Esto crea un círculo vicioso: la informalidad impide construir historial, y la falta de historial refuerza las barreras para acceder a arriendos formales en mejores condiciones.

Riesgos para los arrendadores

Dificultad para el desalojo legal

Si un inquilino deja de pagar, el arrendador con contrato verbal enfrenta un proceso de restitución del inmueble significativamente más complejo. Aunque la ley permite iniciar el proceso, demostrar las condiciones exactas del contrato —canon pactado, fecha de inicio, obligaciones acordadas— se convierte en un obstáculo probatorio considerable.

Los procesos de desalojo en Colombia ya son lentos con contrato escrito: pueden tomar entre 3 y 12 meses dependiendo de la jurisdicción y la carga de los juzgados. Sin contrato escrito, los tiempos se multiplican porque el juez debe primero establecer la existencia y condiciones del contrato antes de evaluar el incumplimiento.

Meses sin recibir canon

Durante el proceso de desalojo, el inmueble sigue ocupado y en muchos casos el inquilino no paga. Para un arrendador pequeño —y en Colombia, la mayoría de los arrendadores son personas naturales con uno o dos inmuebles—, perder 6, 8 o 12 meses de canon puede representar una crisis financiera seria. Si además el inmueble sufre daños durante ese periodo, las pérdidas se acumulan.

Falta de protecciones legales claras

Sin un contrato escrito que detalle las obligaciones del inquilino —mantenimiento del inmueble, prohibición de subarriendo, uso exclusivo para vivienda, prohibición de mascotas si aplica—, cualquier violación de estas condiciones es casi imposible de demostrar ante un juez. El arrendador queda en una posición vulnerable donde sabe lo que acordó pero no puede probarlo.

El costo oculto: un mercado de COP $63 billones operando en la informalidad

Las consecuencias de la informalidad no son solo individuales. A nivel macroeconómico, un mercado de COP $63 billones anuales operando mayoritariamente sin registros tiene implicaciones enormes:

• Evasión fiscal: los ingresos por arriendo no declarados representan una pérdida significativa de recaudo para el Estado. La DIAN estima que la evasión en rentas de arrendamiento es una de las más altas entre las fuentes de ingreso de personas naturales.
• Ausencia de datos: sin registros formales, es imposible dimensionar con precisión el mercado, diseñar políticas públicas efectivas o canalizar subsidios de vivienda de forma eficiente.
• Exclusión financiera: los millones de pagos de arriendo que se hacen en efectivo y sin recibo no generan historial financiero para nadie. Es dinero que circula pero no construye confianza.
• Inseguridad jurídica generalizada: cuando la mayoría del mercado opera informalmente, se normaliza la informalidad y se desincentiva la formalización.

Por qué la formalización beneficia a todos

La formalización del arriendo no debería verse como un trámite burocrático sino como un acuerdo que protege a ambas partes:

Para el inquilino, un contrato formal significa seguridad: saber que no lo van a sacar de un día para otro, que el incremento tiene tope legal, y que cada mes de pago puntual construye un historial que le abrirá puertas en el futuro.

Para el arrendador, un contrato formal es tranquilidad: tener un documento que respalde el cobro del canon, que establezca claramente las obligaciones del inquilino, y que facilite un proceso legal rápido en caso de incumplimiento.

Para el mercado, la formalización genera datos que permiten entender mejor la oferta y la demanda, calibrar precios de forma más eficiente, y crear productos financieros adaptados a las necesidades reales (seguros de arriendo, créditos para depósitos, entre otros).

Para el Estado, la formalización amplía la base tributaria, mejora la focalización de subsidios y fortalece la seguridad jurídica en un sector que afecta a millones de familias.

Cómo la tecnología puede cerrar la brecha

La informalidad persiste en gran parte porque las alternativas formales han sido históricamente costosas, lentas y excluyentes. Formalizar un arriendo tradicionalmente implica ir a una notaría, pagar autenticación, conseguir un codeudor, pasar por una inmobiliaria que cobra el 8-10% del canon mensual. Para un arriendo de COP $500.000 en estrato 2, esos costos son desproporcionados.

La tecnología puede cambiar esa ecuación radicalmente:

• Contratos digitales con firma electrónica válida bajo la Ley 527 de 1999, sin necesidad de notaría ni desplazamiento.
• Registros automáticos de pago que crean un historial verificable sin esfuerzo adicional para ninguna de las partes.
• Verificación de identidad digital rápida y económica que reduce la barrera de entrada al mercado formal.
• Scoring alternativo que permite evaluar inquilinos sin exigir los requisitos tradicionales excluyentes (codeudor, extractos bancarios, carta laboral de empleo formal).

La clave está en que la formalización sea más fácil que la informalidad. Cuando firmar un contrato digital toma dos minutos desde el celular, cuando el recibo de pago se genera automáticamente, cuando la verificación del inquilino se hace con datos digitales en lugar de pilas de papeles, entonces la formalización deja de ser una carga y se convierte en una ventaja.

El momento es ahora

Colombia tiene hoy las condiciones para transformar su mercado de arriendos: una penetración de smartphones superior al 85%, más de 22 millones de usuarios de billeteras digitales, un marco legal que reconoce la firma electrónica, y una generación de arrendatarios que hace todo desde su celular.

Lo que faltaba era una plataforma diseñada para conectar estas piezas y poner la formalización al alcance de todos —no solo de quienes pueden pagar una inmobiliaria en el norte de Bogotá, sino también de quienes arriendan una habitación en Soacha, un apartamento en Soledad o una casa en el Distrito de Aguablanca.

La informalidad no es una elección; es la consecuencia de un sistema que no ha ofrecido alternativas accesibles. Cambiar eso es posible, y es urgente. Porque 57 de cada 100 familias arrendatarias merecen la tranquilidad de un acuerdo claro, documentado y protegido por la ley.