Cómo arrendar un apartamento en Bogotá sin codeudor en 2026
Bogotá es una ciudad de arrendatarios. Más del 45% de los hogares bogotanos viven en arriendo, lo que convierte la búsqueda de vivienda en una de las experiencias más frecuentes — y más frustrantes — de la vida en la capital. Si no tienes codeudor, esa frustración se multiplica. Pero no es imposible. En esta guía te contamos exactamente cómo arrendar en Bogotá sin codeudor en 2026, qué opciones existen, cuánto cuestan y qué documentos realmente necesitas.
La situación actual: un mercado lento y exigente
Según datos del mercado inmobiliario bogotano, el tiempo promedio para encontrar un arriendo en Bogotá es de 3.9 meses. Casi cuatro meses buscando, visitando apartamentos, llenando formularios, recopilando documentos y escuchando la misma frase: "¿ya tiene codeudor?"
El canon de arrendamiento promedio en Bogotá se ubica alrededor de COP $1.770.000 mensuales, con variaciones enormes según la localidad — desde $700.000 en Kennedy o Engativá hasta más de $2.500.000 en Chapinero o Usaquén.
El problema no es solo el precio. Es el acceso. Las inmobiliarias tradicionales manejan entre el 60% y el 70% de los inmuebles en arriendo en estratos 3 al 6, y la gran mayoría exige codeudor con finca raíz como requisito innegociable.
Opción 1: Depósito extra
¿Cómo funciona?
Algunos propietarios que arriendan directamente (sin inmobiliaria) aceptan un depósito adicional en lugar de codeudor. Típicamente piden entre 2 y 3 meses de arriendo por adelantado como garantía.
Costos reales
Si el arriendo es de $1.770.000, un depósito de 3 meses significa tener $5.310.000 disponibles al momento de firmar, además del primer mes de arriendo y posiblemente la comisión si hay intermediario. Estamos hablando de un desembolso inicial que puede superar los $7.000.000.
Ventajas
- Es la opción más simple. No necesitas involucrar a nadie más.
- Es completamente legal y queda pactada en el contrato.
- El depósito es reembolsable al terminar el contrato (si no hay deudas ni daños).
Desventajas
- Requiere una liquidez alta que muchos arrendatarios no tienen.
- No todos los propietarios lo aceptan; algunos prefieren la "seguridad" del codeudor.
- Existe riesgo de que el propietario no devuelva el depósito al final (un problema frecuente).
Importante: la Ley 820 de 2003 en su artículo 16 prohíbe exigir depósitos que constituyan garantía real del contrato. Sin embargo, esta norma se interpreta de maneras diferentes y en la práctica muchos contratos incluyen depósitos.
Opción 2: Póliza de arrendamiento
¿Cómo funciona?
Las pólizas de arrendamiento son seguros ofrecidos por aseguradoras o afianzadoras que garantizan al propietario el pago del arriendo en caso de incumplimiento del arrendatario. Empresas como Fianza Raíz, Seguros Bolívar, Colocadora de Seguros y Liberty Seguros ofrecen este producto en Colombia.
Costos reales
El costo de la póliza generalmente lo asume el arrendatario y equivale a entre el 30% y el 50% del canon mensual de arrendamiento como pago anual. Para un arriendo de $1.770.000, esto significa entre $531.000 y $885.000 al año, pagados al inicio del contrato.
Ventajas
- Es la alternativa más aceptada por propietarios e inmobiliarias.
- No necesitas que nadie ponga su patrimonio en juego.
- Algunas pólizas cubren también daños al inmueble y servicios públicos.
Desventajas
- El proceso de aprobación sigue siendo exigente: piden certificados laborales, extractos bancarios, declaración de renta.
- Los trabajadores informales suelen ser rechazados o les cobran una prima más alta.
- Es un costo anual que no se recupera (a diferencia del depósito).
- Los tiempos de aprobación pueden ser de 5 a 15 días hábiles.
Opción 3: Pagos anticipados
¿Cómo funciona?
Algunos propietarios aceptan el pago de varios meses por adelantado (6 o incluso 12 meses) como sustituto del codeudor. Esto les da la seguridad de tener el ingreso garantizado durante un periodo largo.
Costos reales
Para un arriendo de $1.770.000, pagar 6 meses anticipados significa desembolsar $10.620.000 de entrada. Doce meses serían $21.240.000. Cifras que están fuera del alcance de la inmensa mayoría de arrendatarios.
Ventajas
- Es la opción que más confianza genera en el propietario.
- Elimina la preocupación mensual por el pago durante el periodo cubierto.
Desventajas
- El desembolso es enorme y prácticamente prohibitivo.
- No tienes protección si el propietario incumple (por ejemplo, si vende el inmueble).
- Tu dinero queda inmovilizado sin generar rendimientos.
Para un arriendo promedio en Bogotá, las alternativas al codeudor requieren desembolsos iniciales de entre $531.000 (póliza anual) y $21.240.000 (12 meses anticipados) — cifras que evidencian por qué se necesitan modelos más accesibles.
La alternativa emergente: scoring conductual
Más allá de las tres opciones tradicionales, está surgiendo una cuarta vía: plataformas que evalúan a los arrendatarios con base en su comportamiento real, no en el patrimonio de terceros. Este modelo, conocido como scoring conductual, analiza datos como historial de pagos de servicios públicos, comportamiento en pagos digitales e historial crediticio alternativo.
En Renty estamos desarrollando exactamente este tipo de solución. La idea es simple: si puedes demostrar que eres una persona responsable con tus obligaciones, no deberías necesitar que alguien más ponga su casa como garantía.
Guía práctica: barrios y rangos de precios en Bogotá (2026)
Aquí tienes un panorama general de lo que puedes esperar según tu presupuesto:
Presupuesto: $600.000 - $1.000.000
- Localidades: Kennedy, Bosa, Engativá (sectores periféricos), Ciudad Bolívar, Fontibón (algunos sectores).
- Tipo de inmueble: Apartamentos pequeños (1-2 habitaciones), habitaciones independientes.
- Probabilidad de arrendar sin codeudor: Alta, ya que muchos inmuebles son arrendados directamente por propietarios.
Presupuesto: $1.000.000 - $1.800.000
- Localidades: Suba, Engativá, Fontibón, Barrios Unidos, Teusaquillo (algunos sectores), Kennedy (zonas centrales).
- Tipo de inmueble: Apartamentos de 2-3 habitaciones, estudios en zonas mejor ubicadas.
- Probabilidad de arrendar sin codeudor: Media. Mezcla de arriendo directo e inmobiliarias.
Presupuesto: $1.800.000 - $3.000.000
- Localidades: Chapinero, Teusaquillo, Usaquén (algunos sectores), Suba (Niza, Spring, Colina).
- Tipo de inmueble: Apartamentos de 2-3 habitaciones en edificios con zonas comunes.
- Probabilidad de arrendar sin codeudor: Baja. Predominan inmobiliarias que exigen codeudor.
Presupuesto: $3.000.000+
- Localidades: Usaquén, Chapinero Alto, Rosales, Chicó, Santa Bárbara, Virrey.
- Tipo de inmueble: Apartamentos amplios, penthouses, casas.
- Probabilidad de arrendar sin codeudor: Muy baja por canal tradicional. Póliza casi siempre obligatoria.
Documentos: lo que realmente necesitas vs. lo que te piden
Lo que la ley exige para firmar un contrato de arrendamiento:
- Documento de identidad (cédula de ciudadanía o cédula de extranjería).
- Acuerdo sobre el canon, duración y condiciones.
- Eso es todo. Legalmente, un contrato de arrendamiento puede ser incluso verbal.
Lo que las inmobiliarias típicamente piden:
- Cédula de ciudadanía (copia ampliada al 150%).
- Certificado laboral con antigüedad y salario (no mayor a 30 días).
- Tres últimos desprendibles de nómina.
- Extractos bancarios de los últimos 3 meses.
- Declaración de renta del último año (si aplica).
- Referencias personales y comerciales.
- Codeudor con certificado de tradición y libertad del inmueble.
- Cédula del codeudor, certificado laboral del codeudor, extractos del codeudor...
La diferencia entre ambas listas es abismal. Muchos de estos documentos no tienen sustento legal como requisito obligatorio — son prácticas comerciales de las inmobiliarias que se han normalizado con el tiempo.
Consejos prácticos para arrendar sin codeudor en 2026
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Busca arriendo directo con propietarios. Plataformas como FincaRaíz, Metrocuadrado y los grupos de Facebook de arriendos en Bogotá tienen opciones de arriendo directo donde hay más flexibilidad.
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Prepara un "portafolio de confianza." Reúne extractos bancarios, historial de pagos de servicios públicos, referencias de arrendadores anteriores y cualquier evidencia de estabilidad financiera.
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Ofrece la póliza de arrendamiento proactivamente. En lugar de esperar a que te pidan codeudor, llega con la póliza preaprobada. Esto demuestra seriedad.
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Negocia antes de descartarte. Muchos propietarios están dispuestos a explorar alternativas al codeudor si se las planteas de forma clara y profesional.
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Conoce tus derechos. Ningún propietario ni inmobiliaria puede discriminarte por no tener codeudor. Si tienes capacidad de pago demostrable, tienes derecho a acceder a vivienda.
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Considera las épocas de menor demanda. Enero-febrero y julio-agosto suelen tener más oferta y propietarios más dispuestos a negociar condiciones.
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