¿Qué es un codeudor y por qué ya no debería ser obligatorio?
Si alguna vez has intentado arrendar un apartamento en Colombia, probablemente te han pedido algo que suena razonable pero que en la práctica se convierte en una pesadilla: un codeudor. En este artículo vamos a explicar qué es exactamente un codeudor, por qué la ley colombiana no lo exige, y por qué es hora de buscar alternativas más justas.
¿Qué es un codeudor?
Un codeudor es una persona que se compromete solidariamente con el arrendatario a responder por las obligaciones del contrato de arrendamiento. En términos simples, si tú dejas de pagar el arriendo, el codeudor debe pagar por ti. Pero no se trata solo de eso: las inmobiliarias en Colombia típicamente exigen que el codeudor sea propietario de un bien inmueble — una casa, un apartamento, un local — que sirva como respaldo patrimonial.
Esto significa que no basta con que tu mamá, tu hermano o tu mejor amigo digan "yo respondo". Necesitan tener una propiedad a su nombre, libre de embargos, y en muchos casos con un avalúo catastral superior al valor del contrato. Un requisito que, como veremos, deja por fuera a millones de colombianos.
¿Qué dice la ley? Spoiler: no lo exige
La Ley 820 de 2003, que es el régimen de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, regula las relaciones entre arrendadores y arrendatarios. En sus 41 artículos establece derechos, obligaciones, causales de terminación del contrato y procedimientos de restitución del inmueble. Sin embargo, en ninguno de esos artículos se menciona la palabra "codeudor" como requisito para celebrar un contrato de arrendamiento.
La ley colombiana no exige codeudor para arrendar. La Ley 820 de 2003 no menciona la palabra "codeudor" en ninguno de sus 41 artículos.
Lo que la ley sí permite es que las partes acuerden garantías para asegurar el cumplimiento del contrato. Esas garantías pueden tomar muchas formas: depósitos, pólizas de seguros, fianzas. El codeudor con finca raíz es apenas una de esas formas, y es una que las inmobiliarias han convertido en estándar por costumbre, no por obligación legal.
¿Por qué las inmobiliarias lo exigen entonces?
La respuesta corta: aversión al riesgo.
Las inmobiliarias en Colombia operan con un modelo de negocio donde asumen la administración del inmueble a cambio de una comisión (generalmente entre el 8% y el 10% del canon mensual). Si un arrendatario deja de pagar, la inmobiliaria queda atrapada entre un propietario que exige su dinero y un proceso de restitución que puede tardar entre 3 y 12 meses.
En ese contexto, el codeudor con propiedad funciona como un colchón de seguridad. Si el arrendatario no paga, la inmobiliaria puede perseguir judicialmente al codeudor y eventualmente afectar su patrimonio. Es una lógica comprensible desde el punto de vista del negocio, pero profundamente excluyente desde el punto de vista social.
Además, hay un factor cultural. El codeudor se ha pedido durante tanto tiempo que ya nadie cuestiona si es necesario. Es "lo que siempre se ha hecho". Las inmobiliarias que intentan operar sin codeudor enfrentan resistencia de los propietarios, que también han internalizado esta práctica como sinónimo de seguridad.
El problema real: exclusión masiva
Aproximadamente el 55.8% de la fuerza laboral colombiana trabaja en la informalidad — vendedores ambulantes, conductores de plataforma, freelancers, trabajadores domésticos, técnicos independientes y millones de personas que generan ingresos legítimos pero no tienen un contrato laboral formal ni certificados de ingresos. Fuente: DANE
Para estas personas, conseguir un codeudor con finca raíz es casi imposible. Sus redes familiares y sociales suelen estar compuestas por personas en situaciones económicas similares. ¿Quién en su círculo cercano tiene una propiedad libre de gravámenes que pueda ofrecer como garantía?
El resultado es un mercado de arriendo profundamente segmentado:
- Los que tienen empleo formal y redes con patrimonio acceden a inmobiliarias, contratos regulados y barrios establecidos.
- Los que no, quedan relegados a arreglos informales, contratos verbales, habitaciones subarrendadas y zonas con menor oferta. Pagan proporcionalmente más por menos espacio y menos seguridad jurídica.
Esta no es una situación marginal. En Colombia, cerca del 40% de los hogares viven en arriendo, según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida. Estamos hablando de millones de familias cuyo acceso a vivienda digna depende de un sistema de garantías que fue diseñado para una economía formal que no representa a la mayoría.
¿Qué están haciendo en otros países?
Colombia no es el único país donde los garantes han sido un obstáculo para el acceso a la vivienda. En Brasil, el sistema era notablemente similar: para arrendar, necesitabas un fiador con propiedad inmueble. El problema era el mismo — excluía a jóvenes, migrantes y trabajadores informales.
QuintoAndar, una plataforma brasileña de arriendo, decidió eliminar por completo la figura del garante. En su lugar, desarrollaron un modelo de análisis de riesgo basado en datos de comportamiento financiero, historial de pagos de servicios públicos y otras señales que predicen con mayor precisión si una persona va a cumplir con sus obligaciones.
QuintoAndar se convirtió en una de las proptech más grandes de América Latina, valorada en más de USD $5.100 millones en su momento pico — y lo logró democratizando el acceso al arriendo formal para millones de brasileños que antes estaban excluidos.
En España, plataformas como Spotahome y HousingAnywhere han explorado modelos similares, sustituyendo garantes personales por seguros de impago y análisis de solvencia automatizados. En Estados Unidos, startups como Rhino y Jetty ofrecen seguros de depósito que reducen las barreras de entrada al arriendo.
La alternativa: medir confiabilidad por comportamiento
Si el codeudor es un intento de responder a la pregunta "¿esta persona va a pagar?", entonces hay que reconocer que es una respuesta bastante pobre. Que tu primo tenga una casa no dice absolutamente nada sobre tu disciplina de pago. Que tu tía tenga un apartamento no predice si tú vas a cuidar el inmueble.
Lo que sí predice el comportamiento futuro es el comportamiento pasado. Y hoy existen datos para medirlo:
- Historial de pago de servicios públicos: si una persona ha pagado agua, luz y gas puntualmente durante años, eso es una señal de responsabilidad.
- Comportamiento en pagos digitales: las transacciones a través de billeteras digitales, plataformas de pago y transferencias bancarias dejan un rastro que puede evaluarse.
- Historial de arriendos anteriores: referencias verificables de arrendadores previos son más relevantes que un certificado de tradición de un tercero.
- Estabilidad de ingresos: no importa si son formales o informales. Lo que importa es la consistencia.
Este enfoque se llama scoring conductual, y es fundamentalmente diferente al scoring crediticio tradicional. No pregunta "¿cuánto debes?" sino "¿cómo te comportas con tus obligaciones?"
El enfoque de Renty
En Renty creemos que la confiabilidad no se mide por el patrimonio de tu familia, sino por tu propio comportamiento. Estamos construyendo un sistema que evalúa a los arrendatarios por cómo cumplen con sus compromisos, no por quién conocen o qué propiedades tiene su red familiar.
Esto no significa eliminar las garantías. Significa modernizarlas. Un modelo basado en datos reales y comportamiento verificable es más justo para los arrendatarios y más preciso para los arrendadores. Es un sistema donde todos ganan.
El codeudor con finca raíz fue una solución del siglo XX para un problema de información. Hoy tenemos mejores herramientas. Es hora de usarlas.
¿Estás cansado de buscar codeudor cada vez que necesitas arrendar? Renty está construyendo una alternativa. Únete a nuestra lista de espera y sé de los primeros en acceder.